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招商地產“混”戰下半場：劃入優質土地儲備
原標題：招商地產“混”戰下半場：劃入優質土地儲備 提升新平臺運營效率
對於招商地產，外界不僅關心蛇口大量土地儲備的整體劃入，更關心公司經歷一系列人事震蕩後，運營效率能否得到根本性提升。因為拿地失誤、周轉低下被長期詬病的招商地產，能否借此次重大重組實現鳳凰涅槃？與招商地產做加法不同，綠地在實現借殼上市之後，卻毅然壯士斷腕。公司正在主動收縮調整能帶來500億營收的能源業務，足見綠地提升資產質量的決心。究竟是怎樣的機制和背景，讓綠地敢於輕裝上陣？
房地產行業進入“去庫存”時代，規模已不再是衡量房企的唯一指標，更有甚者，萬科等龍頭企業還拋出瞭對規模需要保持警惕的觀點。
對於正在經歷無先例重大重組的招商地產而言，外界關心的不僅有蛇口前海優質土儲的整體劃入，還有在經歷一系列人事震蕩後，運營效率能否得到根本性提升。過去十年逐漸在規模上落後，隻是輸瞭上半場，目前，招商地產的關鍵是如何在下半場迎頭趕上。混改正提供瞭這樣一種機會。
消除內部掣肘
如果不能剜除導致招商地產在黃金時代“掉隊”的種種問題，那麼即使註入巨額資產，一夜比肩萬科，也終難持久發展。
先例在前。早在2004年，招商地產就已經歷過一次由招商局集團主導的大整合，在剝離港口、石化等業務資產後，成為“萬保招金”中的一員，但不久以後逐漸掉隊。
從招商地產近十年的拿地節奏不難發現，集團戰略掣肘，以及不能提前佈局以應對市場變化，是影響發展的原因之一。
在行業大擴張時代，招商地產卻持保守財務觀、拓地並不積極，2005、2006年，銷售面積持續以兩成左右的速度下降。當2010年已經出現供需平衡的苗頭時，出現戶均1.02套的統計，卻在2011年的拿地結構分瞭極大比例給三線城市，以致嚴重影響後兩年的毛利。
一名國企高管分析稱，一方面，招商局集團對旗下地產平臺、招商地產對各城市中心的放權，都存在一個逐步提高的過程；另一方面，對於決策層而言，在國企特有的環境裡，穩紮穩打、發展慢一點，無論如何都是好過冒進虧本的。
此前，就有招商地產高管表示，落後於一線房企和招商局集團的戰略規劃有一定關系，畢竟對於其他公司而言，地產是主平臺，對於招商局集團則未必。2011年，招商地產才升級為集團一級公司。
就目前來看，上述不利因素將在這次重組中得到部分扭轉。
招商局集團在對旗下地產板塊整合梳理的同時，消除瞭地產板塊內各部可能存在的內部掣肘，終於在體量上能和金融板塊、交通運輸達成三足鼎立。產城新模式下，招商局蛇口控股擁有園區開發運營、郵輪、社區開發與運營的新地產平臺，將深度參與集團董事長李建紅提出的“三產一科創”（產融結合、產城聯動、產網融合和科技創新），發揮集團協作優勢。
員工持股10億元計劃
2011年以來，飽受詬病的招商地產內控已升級，通過標準化體系、減政授權、配套激勵，將銷售管理費用逐年降低，可是這已經遠遠不夠瞭。
進入下半場，如何運營存量資源更考驗房企功力。
培育運營資產與住宅開發銷售不同，前者可以為房企信貸房貸信貸代書借款怎麼貸款比較會過件提供保值功能和租金收入，然而回報期遠長於住宅銷售，很難在現有的績效考核下，給予運營員工與銷售員工同樣的激勵。
萬科、碧桂園等民企，可以靈活上馬合夥人計劃，與職業經理人共享利潤。招商局蛇口控股作為擁有大量園區運營業務的開發商，雖然也需要更加正面的激勵計劃，但是央企身份限制瞭上述方式。目前的激勵機制更多綁定的是短期業績目標。
這次重組之於招商局蛇口控股而言，除瞭在集團戰略層面占比更多外，更為重要的是搭載瞭員工持股計劃，在制度層面上尋求下一輪增長的發力點。
根據披露，此次員工持股計劃，將面向20名高管、2565名核心骨幹定向增發10億元，認購不超過4237萬股。
就業績目標量化問題，資深財經人士黃立沖表示，短期出業績並不難，難在長期業績也能得到保證，這就需要將高管與企業長期、短期利益綁在一起。
一股獨大存隱憂
通過此次重組，招商局集團對新地產平臺的掌控能力將進一步提升。
此前，招商局集團通過多傢子公司實際持有舊平臺招商地產51.89%的股份，換股吸收合並後，持有新平臺招商局蛇口控股74.31%的股份。按照原定增計劃，招商局蛇口控股擬向10名特定對象（包括員工持股）募資150億元，占總股本的7.91%，招商局集團的持股比例下降至68.43%。
對於9傢基石投資者，招商局蛇口控股曾表示，更看重的是新資本註入後，有利於增強中小股東對新公司的信心。
近日，招商地產公告稱，將對定增方案進行調整，取消對易方達海外投資（深圳）有限公司、上海鼎暉百孚財富管理有限公司的配套募資，同時縮減再融資規模25億元。
盡管市場分析認為，取消與監管部門的定增對象全穿透政策有關，並非有意為之。然而這仍意味著，原本持股已超過總股本三分之二的招商局集團，持股比例又將繼續增加。
根據招商地產股東大會議事規則，雖然關聯交易需要回避，而且持有或汽車貸款高雄甲仙汽車貸款合並持有發行在外有表決權股份總數的百分之三以上的股東，就可以向公司董事會以書面方式提出董事、監事候選人的提案。但是，在招商局集團已掌控三分之二以上股份時，中小股東能掌控的話語權需要觀察。
混改仍在進行時，招商局集團仍牢牢掌握著招商局蛇口控股的控股權，這並非它一傢央企的現象。
本文來源：每日經濟新聞
新聞來源http://money.163.com/15/1113/01/B890BL8900253B0H.html
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